آرشیو
انتخاب نشریه


گزارش رسالت از اوضاع درهم برهم اقتصاد تا سود بادآورده دلالان
مسكن در گردنه قيمت‌ها

اين روزها بازار حال خوشي ندارد، افسار ارز در پي بي تدبيري هاي 
صورت گرفته بريده و طلا روي دست سودجويان بي حساب و کتاب بالا و پايين مي شود، سود بانکي هم معلوم نيست چند چند است و در اين ميان مردم آشفته از کاهش ارزش پول ملي و بي ارزشي سرمايه هايشان و در پي تصور تورمي خارج از کنترل در آينده، دارايي هاي 
ريالي خود را از بانک ها بيرون کشيده به سمت بازار روان شده اند. حضور نقدينگي هاي بالا يک روز بازار ارز را متلاطم مي کند و روزي ديگر خودرو و طلا را؛ در اين ميان بازار مسکن هم بي نصيب نمانده و در پي دلال بازي و سوداگري هاي صورت گرفته بعد از 5 سال رکود در عرض چند ماه شاهد رشد لجام گسيخته قيمتهاست. 
قيمت هاي زمين و مسکن در برخي مناطق آنچنان افزايش داشته که تحير کارشناسان و تحليلگران اين عرصه را هم به دنبال داشته است. به روايت برخي گزارش ها از ارديبهشت ماه 96 تا ارديبهشت ماه 97 قيمت مسکن در تهران به طور متوسط متري يک ميليون و 450 هزار تومان افزايش يافته است، اين افزايش قيمتها در ساير مناطق کشور هم به تناسب شاهد چنين رشد بي سر و سامان و بي قاعده و قانوني بوده است! 
از نقش دلالان تا تهديدات خارجي
اما ريشه اين تلاطمات و التهابات خارج از کنترل در بازار مسکن چيست؟ آيا در هم بر همي اوضاع اقتصاد در چند ماهه اخير و تهديدات خارجي نقش داشته يا دست عده اي سودجو و دلال در اين ميان سبب جابه جايي قيمت ها و افزايش بي قاعده آن شده است؟ به گفته کارشناسان و تحليلگران حوزه مسکن مجموع اين عوامل در کنار هم آنچيزي شده است که امروز در حال و روز مسکن مي بينيم. اما ناگفته پيداست که نقش سوداگري و دلال بازي هاي صورت گرفته در افزايش قيمت هاي زمين و مسکن که به دنبال ماهي گرفتن از آب گل آلود اقتصاد آشفته اين روزها بوده اند، بسي پر رنگ تر است.
با اين حال اين نکته که اقتصاد مسکن متاثر از اقتصاد کلان کشور است امري طبيعي و بسي حقيقت ماجرا است. چنانچه «فرشيد پورحاجت»، دبير کانون سراسري انبوه سازان در گفت وگو با«رسالت» به اين مهم اشاره کرده و مي گويد: «بايد واقعيت را پذيرفت که اقتصاد مسکن متصل به اقتصاد کلان کشور است و وقتي اقتصاد کلان دچار تلاطم مي شود به تبع آن اقتصاد مسکن هم دچار تغيير و تحول مي شود .»
تاثير التهابات بازار ارز روي قيمت مسکن
وي اين نکته را متذکر مي شود که التهابات بازار ارز هم نقش مستقيمي بر حال و روز قيمت هاي مسکن در چند ماه اخير داشته و مي افزايد: « ابتداي امسال با جهشي که در حوزه ارزي کشور اتفاق افتاد بازار مسکن هم دچار تلاطم شد و به نظر مي رسد اين تلاطم تا حدودي قابل پيشگيري بوده است ولي متاسفانه شاهديم که بر وضعيت بازار مسکن کنترلي صورت نگرفته است. »
پورحاجت مي گويد: « امروز آن چيزي که در حوزه مسکن مي بينيم، مورد تاييد بخش توليد نيست چرا که هيچ توليد کننده اي حاضر نيست در بازاري که دچار تلاطم و تشنج است و ثبات ندارد سرمايه گذاري کند و اين يک معضل در حوزه مسکن  است ولي اميد است با آرامشي که در حوزه اقتصادي کشور رخ بدهد آرامش به بازار مسکن هم برگردد. »
خارج از مباحثي که عنوان شد بايد اذعان داشت که قيمت مسکن امروز متاثر از عوامل مختلفي است و شايد يکي از اين موارد کاهش ساخت و ساز ها و توليد مسکن طي دو سه ساله اخير در نتيجه رکود حاصل بر آن بوده باشد. عاملي که با افزايش التهابات بازار و هجوم نقدينگي ها به آن به دليل کمبود توليد، رشد چند برابري قيمت ها را به دنبال داشته است. پورحاجت در اين خصوص با اشاره به آخرين آمارهاي مرکز آمار ايران در مورد ثبت ازدواج ها در برابر ثبت پروانه هاي ساخت و ميزان توليد واحدهاي مسکوني کشور مي گويد: «اگر باور بر اين باشد که در ازاي هر ازدواج يک مسکن نياز باشد و با استناد به آمار رسمي ثبت ازدواج در کشور بايد تاييد کرد که فقط نيمي از نياز کشور به واحدهاي مسکوني، در سال هاي 94 و 95 توليد شده است! »
کاهش توليد؛ افزايش تقاضا
وي ادامه مي دهد: «چيزي که آمار در سال 94 و 95 نشان مي دهد تقريبا در مجموع دو سال يک ميليون و 80  هزار ثبت ازدواج داشتيم و در مقابل آمار پروانه هاي 
ساختماني صادر شده نشان مي دهد که چيزي حدود 630 هزار واحد توليد شده که تقريبا 50 درصد نياز کشور است لذا اکنون  يک مشکل اساسي در حوزه مسکن تعادل بخشي است که بايد در اين حوزه صورت مي گرفته ولي نگرفته است چرا که اساسا همين 630 واحدي که در کشور توليد شده بخشي متناسب با نياز بازار مسکن نبوده و علت اصلي آن هم اين است ضوابط و مقررات حاکم بر شهرسازي ما مقداري متناسب با بازار مسکن نيست لذا به عنوان يک اولويت اين نقيصه بايد حتما برطرف شود.»
پورحاجت بر اين اعتقاد  است که نقص در ضوابط شهرسازي باعث شده که در 10 سال اخير مسکن متناسب با نياز مردم توليد نشود و اساسا واحدهايي ساخته شده که در بازار متقاضي برايشان نيست و اين نبود متقاضي باز هم به اقتصاد کلان کشور بر مي گردد. 
همانطور که عنوان شد برخي کارشناسان فعال مسکن و تحليلگران اين حوزه کاهش توليد وعرضه مسکن را دليل گراني و قيمت هاي بي ضابطه مسکن مي دانند و برخي رشد نهاده‌هاي مسکن را عاملي براي آن عنوان مي کنند. اما عده  زيادي از کارشناسان کاهش ارزش پول ملي و اقتصاد نابسامان و بي اعتمادي به آن را عاملي براي هجوم سرمايه ها به بخش مسکن و افزايش سرمايه گذاري 
تقريبا مطمئن در آن ارزيابي مي کنند.
از کاهش نرخ سود تا افزايش قيمت مصالح
چنانچه «حسن محتشم»، کارشناس مسکن چندي پيش کاهش ارزش پول ملي را پس از افزايش قيمت دلار، رشد دهنده قيمت مسکن عنوان کرده و مي افزايد: «کاهش نرخ سود بانکي در سال گذشته باعث شد تا سرمايه‌ها به سمت بخش مسکن سوق پيدا کند و تا حدودي رونق و سرمايه‌ها به بخش مسکن وارد شود. وي همچنين بر اين باور است که افزايش دستمزدها در سال جاري رشد 30 تا 40 درصدي قيمت مصالح ساختماني را در بر داشته و اين باعث افزايش قيمت تمام شده مسکن شده است.»
اين کارشناس معتقد است: « به طور قطع مي بايست با افزايش التهابات اجتماعي قيمت مسکن کاهش يابد اما وقتي مردم براي حفظ سرمايه‌ها و ارزش دارايي‌هاي خود به دنبال يک محل امن براي سرمايه‌گذاري مي‌گردند بهترين راه را در خريد زمين و مسکن مي‌بينند و همين استقبال و تقاضاي بالا باعث رشد و بالا رفتن قيمت مسکن مي‌شود.»
در کنار ساير عواملي که براي نابساماني اين روزهاي بازار مسکن گفتيم بايد اشاره اي هم به قيمت زمين به عنوان اولين نهاد تعيين کننده قيمت مسکن داشته باشيم. چنانچه « ايرج رهبر»، نايب رئيس انجمن انبوه‌سازان استان تهران چندي پيش در گفت وگويي با يکي از رسانه ها به اين مهم اشاره کرده و مي گويد: « رشد قيمت زمين عمده‌ترين دليل افزايش قيمت در بازار مسکن به شمار مي‌رود و از سوي ديگر مصالح ساختماني و نيروي انساني نيز در اين بازار تاثيرگذارند.» 
«فرشيد پورحاجت»، دبير کانون سراسري انبوه سازان هم در ادامه گفت وگويش با«رسالت»به اين نکته متذکر مي شود که زمين هم نقشي اساسي در قيمت مسکن دارد و مي گويد: «مشکل اساسي حوزه مسکن در حال حاضر افزايش قيمت در بازار زمين بوده که سبب افزايش قيمت ها در حوزه املاک و مسکن شده است ولي اگر زمين متناسب با نياز به نحوي فراهم شود که به بتوان نقش کاهشي در قيمت ها داشت مي تواند راهگشاي وضع موجود بوده و ثبات قيمت ها را به دنبال داشته باشد.»
دست نامعلوم معاملات سوداگرانه در مسکن
اما مهمترين عاملي که همه کارشناسان متفق القول بر تاثير گذاريش بر رشد لجام گسيخته قيمت مسکن تاکيد دارند دست دلالان و معاملات سوداگرانه اي است که تعيين کننده قيمت زمين و مسکن در بازار است و در اين ميان نقش بنگاه هاي معاملات ملکي و تبليغات آنها و بعضا قيمت هاي پرتي که عنوان مي شود نيز بي تاثير نبوده است. چنانچه ايرج رهبر مي گويد: «سوداگران بيشترين نگراني را در بين مردم ايجاد مي‌کنند بطوريکه 80 درصد از افزايش قيمت بازار مسکن ناشي از ورود سوداگران و دلالان به اين بازار است.»
پور حاجت هم بر اين باور است که بخشي از اين افزايش قيمت ها کاملا طبيعي و متناسب با نياز بازار بوده اما بخشي ديگر به سبب جو رواني بازار و سوء استفاده دلالان و سوداگراني که يک روز در بازار بورس و يک روز در بازار ارز و طلا و يک روز هم به بازار مسکن مي آيند، 
ايجاد شده است. 
قيمتهاي مسکن همچنان سر گردنه است و معلوم نيست کي اين بازار روي آرامش به خود ببيند و به ثبات برسد اما بر اساس آنچه از ارزيابي کارشناسان استنباط مي شود 
شتاب رشد قيمت ها به زودي فروکش خواهد کرد اما قيمت ها کاهش پيدا نمي کند حال بايد ديد سياستگذاران با کدام تدبير و سياستي قرار است افسار بريده قيمت هاي مسکن را در دست بگيرند؟  
***
دکتر مهدي سلطان محمدي نيز در گفت وگو با 
« رسالت» در خصوص وضعيت بازار مسکن ابراز کرد: عوامل متعددي در افزايش قيمت هاي اخير بازار مسکن دخيل بوده است اما يکي از اين موارد مربوط به رکودي است که از سال 92 تا 95 با آن روبه رو بوديم و انتظار مي رفت در سال 96 و 97 با رونق مجددي مواجه شويم.
وي با بيان اينکه چند عامل تشديد کننده وجود داشت که اين رونق را به صورتي که اکنون با آن مواجهيم رشد دهد و با افزايش لجام گسيخته اي در قيمت ها روبه رو شويم، ابراز کرد: يک فاکتور در واقع تحريکي بود که در شهريور سال گذشته با کاهش نرخ بهره بانکي صورت گرفت و سبب شد بخشي از سرمايه ها آرام آرام 
به سمت مسکن حرکت کند.
سلطان محمدي ادامه داد: با اين تحريک، افزايش قيمت مسکن از آبان ماه همان سال به صورت محسوسي شروع شد و در انتهاي سال با افزايش تهديدات خارجي و نااطميناني که در بازار به وجود آمد و فضاي هيجاني که به خصوص در بازار ارز حاکم شد، بخشي از سرمايه ها 
احساس کردند که با يک وضعيت تورمي روبه رو خواهيم شد و در نتيجه به سمت بازار مسکن هجوم آوردند. 
اين تحليلگر بازار مسکن عنوان کرد: اين هجوم سرمايه ها 
به سمت بازار مسکن و مجموع عوامل رواني و اقتصادي که عنوان شد، سبب بروز التهابات اخير و افزايش هاي شديد در بازار مسکن  به ويژه در طول 4 ماه اخير شده است.
سلطان محمدي با اشاره به تعبير حباب بودن بخشي از قيمت ها در بازار گفت: برخي از کارشناسان تعبير حباب را به کار مي برند ولي بايد ديد واقعا منظور از حباب چيست؟ آيا منظور اين است که قيمت ها بر مي گردد که بسيار بعيد مي دانم در شرايطي که داريم اين قيمت ها به عقب برگردد ولي اگر منظور اين بوده که اين قيمت ها خارج از انتظار بوده و بيش از توان خريد مصرف کننده نهايي است بايد گفت بله همچين وضعيتي را در حال حاضر شاهد هستيم ولي اگر بگوييم اين موقتي بوده و اين حباب مي ترکد بايد گفت فعلا چنين چيزي پيش نخواهد آمد.
وي با ارزيابي قيمت هاي مسکن در آينده گفت: واقعيت اين است که هيچ قيمتي نمي تواند با همچين شيب تندي افزايش پيدا کند نه قيمت ارز نه قيمت طلا و نه قيمت هيچ کالاي ديگري بلکه يک دوره افزايشي را مي گذارند و بعد دوباره به آن حالت تعادل خود بر مي گردد.
کارشناس فعال بازار مسکن عنوان کرد: افزايش قيمتي که در طول 4 ماه گذشته شاهد آن بوديم، افزايشي غير عادي  و غير منتظره اي بود و برداشت من اين است که اين شتاب افزايشي قيمت ها و نه خود قيمت ها 
کاهش پيدا خواهد کرد و انتظار مي رود بازار به تدريج به يک تعادل برسد.
وي با بيان اينکه وضعيت موجود در بازار مسکن وضعيت مطلوبي نيست، افزود: سياستگذار مي تواند تدابيري را اتخاذ کند تا در وضعيت کنوني بازار جلوي معاملات سوداگرانه گرفته شود  چون بخش مهمي از افزايش قيمت ناشي از هجوم نقدينگي است که پيش از اين در بانکها و بخش هاي ديگر بوده است.
سلطان محمدي گفت: مردم به دليل تورم انتظاري که دارند و تصور مي کنند خارج از کنترل خواهد شود ترجيح مي دهند براي حفظ سرمايه  و دارايي خود در برابر تورم به سمت بازار مسکن بيايند و سياستگذار مي تواند روشي را اتخاذ کند تا اين هجوم کاهش پيدا کند؛ به نظر من وضع ماليات در معاملات سوداگرانه مي تواند يک گام موثر در کنترل وضعيت موجود باشد. 
وي عنوان کرد: سود بانکي ابزار مهمي براي کنترل بازار مسکن است و در همه دنيا اين ابزار را به کار مي برند 
تا بخش مسکن از جذابيت کمتري برخوردار شود ولي واقعيت اين است که سود بانکي در حال حاضر خيلي بالا است و بالا بردن آن باز بحران بيشتري را در سيستم بانکي ايجاد مي کند ولي اين هم يکي از تدابيري است که سياستگذار بايد در نظر داشته باشد چرا که پايين آوردن سود بانکي در اين وضع مي تواند خطرناک باشد و نقدينگي را از بانکها خارج و به سمت کالاهاي ديگر ببرد که تاکنون به سمت کالاهاي ارزبر و طلا و مسکن رفته ولي وضعيت بحراني تر زماني پيش خواهد آمد که اين هجوم به سمت کالاهاي اساسي و مورد نياز خانوار برود بنابراين سياستگذار بايد در اين شرايط خيلي با احتياط در مورد نرخ سود بانکي عمل کند و بايد مردم را تشويق کرد که سپرده هايشان را در بانکها نگه دارند.

آدرس مطلب http://www.resalat-news.com/newspaper/page/9264/1/28950/0
ارسال دیدگاه
  • ضمن تشکر از بیان دیدگاه خود به اطلاع شما رسانده می شود که دیدگاه شما پس از تایید نویسنده این مطلب منتشر خواهد شد.
  • دیدگاه ها ویرایش نمی شوند.
  • از ایمیل شما فقط جهت تشخیص هویت استفاده خواهد شد.
  • دیدگاه های تبلیغاتی ، اسپم و مغایر عرف تایید نمی شوند.
captcha